通化市国土资源局关于对“五转”“小升规”提供土地政策支持的解读
2018-07-28 09:24
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     “五转”“小升规”提供土地政策支持中规定:对“小升规”企业工业用地可采取以租赁方式提供用地,承租方投资工业项目达到约定条件后转为出让的先租后让供应方式,或部分用地保持租赁,部分用地转为出让的租让结合方式;允许服务业项目采取先租后让方式取得土地使用权。可根据实际情况,实行工业用地弹性年期出让政策。

     本政策中提出的供地方式主要有3种: 

     1、先租后让:是指工业项目用地供应时设定一定的条件,先以租赁方式向土地使用者供应土地,土地使用者在租赁期间开发、利用、经营土地达到合同约定条件后,可申请将租赁土地转为出让土地的供应方式。先租后让政策是国家在《节约集约土地利用规定》提出的,原文是“市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。采取先出租后出让方式供应工业用地的,应当符合国土资源部规定的行业目录。” 按此规定可以看出,享受“先租后让”土地优惠政策的条件就是符合行业目录的工业企业。符合行业目录的工业企业新建项目用地都可享受该项政策,也包括所有规下的工业企业。先租后让的办理,是政府采用一次性履行土地使用权交易招拍挂程序,事先公开发布工业用地建设标准投资强度、亩均产值和税收等约束条件,在租赁5年期内(建设期3年,生产期2年),年租金标准按土地成交时(即租金收取年)工业用地所在区位对应工业用地级别的年租金标准收取。而租赁期结束未达到约定条件的情况下,按事先约定土地是要无偿收回。租赁期结束,达到约定条件并经企业所在地政府或开发区管委会认定经市或县(市)政府批准,办理工业用地50年协议出让手续,出让价格当年(即出让手续办理年)评估的工业地价执行 

     2、租让结合:是指工业项目用地供应时设定一定的条件,先以租赁方式向土地使用者供应土地,土地使用者在租赁期间开发、利用、经营土地达到合同约定条件后,可申请将部分租赁土地转为出让土地、部分土地仍保留租赁性质的供应方式。“租让结合”政策是《国务院关于印发降低实体经济企业成本工作方案的通知》(国发〔2016〕48号)提出的,其中规定“完善土地供应制度,降低企业用地成本。积极推进工业用地长期租赁、先租后让、租让结合供应,工业用地的使用者可在规定期限内按合同约定分期缴纳土地出让价款,降低工业企业用地成本。保障物流业用地供应,科学合理确定物流用地容积率。”“租让结合”也是政府采用一次性履行土地使用权交易招拍挂程序,事先公开发布工业用地建设标准投资强度、亩均产值和税收等约束条件租赁5年(建设期3年,生产期2年)结束后,未达到约定条件的情况下,按事先约定土地无偿收回。租赁期结束,达到约定条件并经企业所在地政府或开发区管委会认定经市或县(市)政府批准,可将部分租赁土地转为出让土地、部分土地仍保留租赁性质的供应方式。 

     3.弹性年期出让:是指县级以上政府综合国家产业政策、企业生命周期及产业发展趋势,合理确定工业用地的出让年限,并将国有建设用地使用权出让给土地使用者的供应方式。出让年期不超过法定最高出让年限。“弹性年期出让”是《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发〔2014)119号)规定的,原文是实行新增工业用地弹性出让年期制,重点推行工业用地长期租赁。加快制订有利于节约集约用地的租金标准,根据产业类型和生产经营周期确定各类用地单位的租期和用地量,引导企业减少占地规模,缩短占地年期,防止工业企业长期大量圈占土地。进一步完善土地价租税体系,提高土地保有成本,强化对土地取得、占有和使用的经济约束,提高土地利用效率和效益。按上述规定,享受“弹性出让”土地优惠政策的前提是新增工业用地 

     列入《限制用地项目目录》《禁止用地项目目录》的项目用地不适用上述三项政策。 

     土地先租后让“租让结合”“弹性年期出让”政策列入“五转”“小升规”中,主要是考虑到规模以下企业一般在创业初期资金都比较困难,在新建项目时一次性缴纳全额土地出让金可能影响企业后续建设资金和设备资金的投入,所以采用先租后让“租让结合”“弹性年期出让”用地方式,可以减轻建设初期企业资金压力。